റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിർമ്മാണ കമ്പനികൾക്കെതിരെ ഇൻസോൾവൻസി ആൻഡ് ബാങ്ക്‌റപ്‌സി കോഡ് (IBC) പ്രകാരം മൊറട്ടോറിയം നിലവിലുണ്ടെങ്കിലും, കമ്പനിയുടെ പ്രൊമോട്ടർമാർ, ഡയറക്ടർമാർ, ഭൂവുടമകൾ എന്നിവർക്കെതിരെയുള്ള ഉപഭോക്തൃ പരാതികൾ നിർത്തിവെക്കാനാകില്ലെന്ന് സുപ്രീം കോടതി വിധിച്ചു. കമ്പനിക്ക് സാമ്പത്തിക തകർച്ച മൂലം ലഭിക്കുന്ന നിയമപരമായ സംരക്ഷണം വ്യക്തികളായ പ്രൊമോട്ടർമാർക്കോ മറ്റ് പങ്കാളികൾക്കോ ബാധകമല്ലെന്ന് പരമോന്നത കോടതി വ്യക്തമാക്കി.

ദേശീയ ഉപഭോക്തൃ തർക്ക പരിഹാര കമ്മീഷൻ (NCDRC) പരാതി അനിശ്ചിതകാലത്തേക്ക് നിർത്തിവെച്ചുകൊണ്ട് (Sine die) പുറപ്പെടുവിച്ച ഉത്തരവിനെതിരെ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളായ തേജസ് ജെ. ഷാ, അമീഷ ടി. ഷാ തുടങ്ങിയവർ നൽകിയ ഹർജികളിലാണ് (Civil Appeal Nos. 4289-4290 of 2025) സുപ്രീം കോടതിയുടെ ഈ നിർണ്ണായക വിധി.

കേസിന്റെ പശ്ചാത്തലം: മന്തി മാന്യത എനർജിയ പ്രോജക്റ്റ്

ബംഗളൂരുവിലെ ‘മന്ത്രി മാന്യത എനർജിയ’ (Mantri Manyata Energia) എന്ന പ്രോജക്റ്റിൽ അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ വാങ്ങുന്നതിനായി ഹർജിക്കാരായ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾ 2016-ൽ കരാറിലേർപ്പെടുകയായിരുന്നു. നിർമ്മാതാക്കളായ ഒന്നാം എതിർകക്ഷി മന്ത്രി ടെക്നോളജി കോൺസ്റ്റലേഷൻസ് പ്രൈവറ്റ് ലിമിറ്റഡ് (നിലവിൽ ബുയോയന്റ് ടെക്നോളജി) 2018 ഡിസംബർ 31-നകം ഫ്ലാറ്റുകളുടെ കൈവശാവകാശം നൽകുമെന്നായിരുന്നു വാഗ്ദാനം.

തുകയുടെ സിംഹഭാഗവും നൽകിയിട്ടും വാഗ്ദാനം ചെയ്ത സമയത്തിനുള്ളിൽ നിർമ്മാണം പൂർത്തിയാക്കുകയോ ഫ്ലാറ്റുകൾ കൈമാറുകയോ ചെയ്തില്ല. തുടർന്നാണ് ഹർജിക്കാർ ദേശീയ ഉപഭോക്തൃ കമ്മീഷനെ (NCDRC) സമീപിച്ച് കേസ് (Consumer Case No. 13 of 2023) ഫയൽ ചെയ്തത്. ഒന്നാം എതിർകക്ഷിയായ കമ്പനിക്ക് പുറമെ അനുബന്ധ കമ്പനിയായ മന്ത്രി ഡെവലപ്പേഴ്സ് (R2), പ്രൊമോട്ടർമാരും ഡയറക്ടർമാരുമായ വ്യക്തികൾ (R3-R5), പ്രോജക്റ്റ് ഭൂവുടമകൾ (R6-R7) എന്നിവരെയും കേസിൽ എതിർകക്ഷികളാക്കിയിരുന്നു.

“ഐ.ബി.സി പ്രകാരം പ്രഖ്യാപിക്കുന്ന മൊറട്ടോറിയം കോർപ്പറേറ്റ് ഡെബ്റ്റർക്ക് (കമ്പനിക്ക്) മാത്രമുള്ളതാണ്. സബ്സിഡിയറി കമ്പനികൾ, മാനേജർമാർ, ഡയറക്ടർമാർ, പേഴ്സണൽ ഗ്യാരന്റർമാർ തുടങ്ങിയ മറ്റാരെയും പ്രത്യേക നിയമ വ്യവസ്ഥയില്ലാതെ ഇതിലേക്ക് കൂട്ടിച്ചേർക്കാനാകില്ല.” — സുപ്രീം കോടതി വിധിന്യായത്തിൽ നിന്ന് (ഖണ്ഡിക 6)

ദേശീയ കമ്മീഷന് പറ്റിയ പിഴവ്

കേസ് കമ്മീഷന്റെ പരിഗണനയിലിരിക്കെ, എൻ.സി.എൽ.ടി (NCLT) ബംഗളൂരു ബെഞ്ച് ഒന്നാം എതിർകക്ഷിയായ കമ്പനിക്കെതിരെ ഇൻസോൾവൻസി നടപടികൾക്ക് (CIRP) തുടക്കമിടുകയും ഐ.ബി.സി സെക്ഷൻ 14 പ്രകാരം മൊറട്ടോറിയം പ്രഖ്യാപിക്കുകയും ചെയ്തു. ഇതേത്തുടർന്ന്, കമ്പനിക്കെതിരെ മൊറട്ടോറിയം നിലവിലുണ്ടെങ്കിലും 2 മുതൽ 7 വരെയുള്ള എതിർകക്ഷികൾക്കെതിരെ (ഡയറക്ടർമാരും ഭൂവുടമകളും) വിചാരണ തുടരണമെന്ന് ആവശ്യപ്പെട്ട് ഹർജിക്കാർ അപേക്ഷ നൽകി (I.A. No. 14200/2024 & I.A. No. 15656/2024).

എന്നാൽ 2025 ജനുവരി 20-ന് ദേശീയ ഉപഭോക്തൃ കമ്മീഷൻ ഈ അപേക്ഷകൾ തള്ളി. കരാറുകൾ കമ്പനിയുമായി മാത്രമായതിനാൽ ഡയറക്ടർമാരുടെയും മറ്റും ഉത്തരവാദിത്തം തനിയെ വിലയിരുത്താനാകില്ലെന്ന് ചൂണ്ടിക്കാട്ടി കമ്മീഷൻ കേസ് അനിശ്ചിതകാലത്തേക്ക് മാറ്റിവെക്കുകയായിരുന്നു.

ദേശീയ കമ്മീഷന്റെ ഈ സമീപനം തികച്ചും തെറ്റാണെന്ന് ജസ്റ്റിസ് വിക്രം നാഥ് എഴുതിയ വിധിന്യായത്തിൽ സുപ്രീം കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി. അന്തിമ വാദത്തിൽ തീരുമാനിക്കേണ്ട വിഷയം ഇടക്കാല അപേക്ഷ തീർപ്പാക്കുന്ന ഘട്ടത്തിൽത്തന്നെ കമ്മീഷൻ നിഗമനത്തിലെത്തിയത് നീതിയുക്തമല്ലെന്ന് കോടതി വ്യക്തമാക്കി.

മുൻകാല വിധികളുടെ പിൻബലം

തങ്ങളുടെ വിധിക്കായി പ്രമുഖ സുപ്രീം കോടതി വിധികൾ ബെഞ്ച് ഉദ്ധരിച്ചു:

• പി. മോഹൻരാജ് കേസിലെ (2021) വിധി: നെഗോഷ്യബിൾ ഇൻസ്ട്രുമെന്റ്സ് ആക്ട് സെക്ഷൻ 138 നടപടികളിൽ കമ്പനിക്ക് മൊറട്ടോറിയം ഉണ്ടെങ്കിലും കമ്പനി ഭാരവാഹികളായ വ്യക്തികൾക്കെതിരെയുള്ള വിചാരണ തുടരാമെന്ന് വ്യക്തിമാക്കിയിരുന്നു.
• അൻസാൽ ക്രൗൺ ഹൈറ്റ്സ് കേസ് (2024): കമ്പനിക്കെതിരായ മൊറട്ടോറിയം പ്രൊമോട്ടർമാർക്കും ഡയറക്ടർമാർക്കും സംരക്ഷണം നൽകില്ലെന്നും അവർക്കെതിരെ ഉപഭോക്തൃ കേസ് തുടരാമെന്നും വിധിച്ചിരുന്നു.
• സാരംഗ അനിൽകുമാർ അഗർവാൾ കേസ് (2025): മൊറട്ടോറിയത്തിന്റെ സംരക്ഷണം ഐ.ബി.സി നിയമത്തിൽ നിർവ്വചിച്ച പരിധിക്കുള്ളിൽ മാത്രമായിരിക്കണമെന്നും ഉപഭോക്തൃ നിയമപ്രകാരമുള്ള അവകാശങ്ങൾ ഇല്ലാതാക്കരുതെന്നും ഉത്തരവിട്ടിരുന്നു.