ബ്രിട്ടീഷ് മോട്ടോർ കാർ കമ്പനിയുടെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഡൽഹിയിലെ പ്രതാപ് ബിൽഡിംഗിൽ വാടകയ്ക്ക് പ്രവർത്തിച്ചിരുന്ന പഞ്ചാബ് നാഷണൽ ബാങ്കിനെ (പി.എൻ.ബി) ഒഴിപ്പിക്കാൻ സുപ്രീം കോടതി ഉത്തരവിട്ടു. ബാങ്കുകളുടെ ലയനം എന്നത് തികച്ചും ഔദ്യോഗികവും അനിവാര്യവുമായ പ്രക്രിയയാണെങ്കിലും, വാടക നിയമത്തിലെ വ്യവസ്ഥകൾ ഇതിനും ബാധകമാണെന്ന് കോടതി വ്യക്തമാക്കി. ഉടമസ്ഥന്റെ രേഖാമൂലമുള്ള അനുമതിയില്ലാതെ ബാങ്ക് ലയനം നടക്കുന്നത് ഡൽഹി വാടക നിയന്ത്രണ നിയമത്തിലെ 14(1)(b) വകുപ്പ് പ്രകാരമുള്ള നിയമലംഘനമായി മാത്രമേ കാണാൻ സാധിക്കൂ എന്ന് പരമോന്നത കോടതി ചൂണ്ടിക്കാണിച്ചു.

കേസിന്റെ പശ്ചാത്തലം: 1947 ലെ വാടകകരാർ

കേസിന്റെ വിശദാംശങ്ങൾ പരിശോധിച്ചാൽ, 1947 ലാണ് ബ്രിട്ടീഷ് മോട്ടോർ കാർ കമ്പനി ഡൽഹി കൊണാട്ട് സർക്കസിലുള്ള പ്രതാപ് ബിൽഡിംഗിലെ ഗ്രാണ്ട് ഫ്ലോറിലും മെസ്സനൈൻ ഫ്ലോറിലുമായി ഏകദേശം 3500 ചതുരശ്ര അടി സ്ഥലം ഹിന്ദുസ്ഥാൻ കൊമേഴ്സ്യൽ ബാങ്കിന് (എച്ച്.സി.ബി) വാടകയ്ക്ക് നൽകിയത്. പ്രതിമാസം കേവലം 585 രൂപയായിരുന്നു വാടകയായി നിശ്ചയിച്ചിരുന്നത്. പതിറ്റാണ്ടുകളോളം ബാങ്ക് അവിടെ യാതൊരു നിയമതടസ്സങ്ങളുമില്ലാതെ മികച്ച രീതിയിൽ പ്രവർത്തിച്ചു പോന്നു.

1986 ലെ ലയന വിജ്ഞാപനവും പുതിയ പ്രശ്നങ്ങളും

തുടർന്ന്, 1986 ഡിസംബർ 18 ന് റിസർവ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യ തയാറാക്കിയ പദ്ധതി പ്രകാരം കേന്ദ്ര സർക്കാർ ഒരു വിജ്ഞാപനം പുറപ്പെടുവിച്ചു. ഈ വിജ്ഞാപനപ്രകാരം ഹിന്ദുസ്ഥാൻ കൊമേഴ്സ്യൽ ബാങ്കിനെ പൊതുമേഖലാ ബാങ്കായ പഞ്ചാബ് നാഷണൽ ബാങ്കുമായി ലയിപ്പിച്ചു. ബാങ്കിംഗ് നിയന്ത്രണ നിയമത്തിലെ (BR Act) 45-ാം വകുപ്പ് പ്രകാരമാണ് ലയനപ്രക്രിയ നടന്നത്. ലയനം പൂർത്തിയായതോടെ ഹിന്ദുസ്ഥാൻ കൊമേഴ്സ്യൽ ബാങ്കിന്റെ എല്ലാ ബാധ്യതകളും അധികാരങ്ങളും ആസ്തികളും പഞ്ചാബ് നാഷണൽ ബാങ്കിലേക്ക് നിക്ഷിപ്തമാവുകയും ബാങ്ക് പ്രവർത്തിച്ചിരുന്ന വാടകക്കെട്ടിടത്തിന്റെ സമ്പൂർണ്ണ അവകാശം പി.എൻ.ബി.യുടെ നിയന്ത്രണത്തിലാവുകയും ചെയ്തു.

ഭൂവുടമയുടെ നിയമപോരാട്ടം: ‘അനധികൃത ഉപവാടക’

ഈ ലയനത്തോടെ കെട്ടിടം തങ്ങളുടെ അനുമതിയില്ലാതെ പി.എൻ.ബി.യ്ക്ക് കൈമാറിയെന്ന് ചൂണ്ടിക്കാണിച്ച് ബ്രിട്ടീഷ് മോട്ടോർ കാർ കമ്പനി ഉടമസ്ഥൻ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഹർജി ഫയൽ ചെയ്തു. ഡൽഹി വാടക നിയന്ത്രണ നിയമം 1958 ലെ സെക്ഷൻ 14(1)(b) പ്രകാരം, ഭൂവുടമസ്ഥന്റെ രേഖാമൂലമുള്ള അനുമതിയില്ലാതെ വാടകക്കാരൻ കെട്ടിടം മറ്റൊരാൾക്ക് ഉപവാടകയ്ക്ക് നൽകുകയോ കൈവശാവകാശം വിട്ടുകൊടുക്കുകയോ ചെയ്താൽ ഒഴിപ്പിക്കാൻ വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. മുൻകൂർ അനുമതി ലഭിക്കാത്തതിനാൽ പി.എൻ.ബി. അവിടെ അനധികൃത താമസക്കാരാണെന്നായിരുന്നു വാദം.

വിവിധ കോടതികളിലെ വ്യത്യസ്തമായ വിധികൾ

ഈ കേസിൽ വാടക നിയന്ത്രണ അതോറിറ്റികൾ പലവിധ നിരീക്ഷണങ്ങളാണ് നടത്തിയത്. ഡൽഹി അഡീഷണൽ റെന്റ് കൺട്രോളർ ആദ്യം ഉടമയുടെ പരാതി തള്ളി. ലയനം ഒരു നിയമാനുസൃത പ്രക്രിയയാണെന്നും അതിൽ ബാങ്കുകൾക്ക് സ്വയം നിയന്ത്രണമില്ലാത്തതിനാൽ അത് നിയമവിരുദ്ധമായി കാണാൻ സാധിക്കില്ലെന്നും റെന്റ് കൺട്രോളർ വിലയിരുത്തി.

എന്നാൽ ഈ വിധിക്കെതിരെ ഉടമ നൽകിയ അപ്പീൽ വാടക നിയന്ത്രണ ട്രിബ്യൂണൽ (ARCT) അംഗീകരിച്ചു. ട്രിബ്യൂണൽ പി.എൻ.ബി.യെ ഒഴിപ്പിക്കാൻ ഉത്തരവിട്ടു. എന്നാൽ പിന്നീട് പഞ്ചാബ് നാഷണൽ ബാങ്ക് ഹൈക്കോടതിയെ സമീപിച്ചതിനെത്തുടർന്ന്, 2012-ൽ ഡൽഹി ഹൈക്കോടതി ട്രിബ്യൂണലിന്റെ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് പൂർണ്ണമായും റദ്ദാക്കി. സർക്കാർ തീരുമാനപ്രകാരമുള്ള ലയനത്തെ തുടർന്നുണ്ടായ മാറ്റം വാടകനിയമലംഘനമായി കാണാനാവില്ല എന്നായിരുന്നു ഹൈക്കോടതിയുടെ നിലപാട്.

ലയനപദ്ധതി കേവലം ഭരണപരം മാത്രം: സുപ്രീം കോടതി

തുടർന്നാണ് കേസ് സുപ്രീംകോടതിയുടെ മുന്നിലെത്തിയത്. ഹൈക്കോടതി വിധി തെറ്റാണെന്ന് കണ്ടെത്തിയ ജസ്റ്റിസ് സഞ്ജയ് കരോൾ അധ്യക്ഷനായ ബെഞ്ച് താഴെപ്പറയുന്ന കാര്യങ്ങൾ നിരീക്ഷിച്ചു:

• വാടക നിയന്ത്രണ നിയമത്തിലെ 14(1)(b) സെക്ഷൻ വളരെ വ്യക്തമാണ്. സ്വമേധയാ ഉള്ളതോ അല്ലാത്തതോ ആയ യാതൊരു കൈമാറ്റങ്ങളെയും ഇതിൽ വേർതിരിച്ചു കാണുന്നില്ല.
• ലയനത്തെ തുടർന്ന് ഹിന്ദുസ്ഥാൻ കൊമേഴ്സ്യൽ ബാങ്കിന് അവരുടെ സ്വതന്ത്രമായ അസ്തിത്വം നഷ്ടപ്പെടുകയും കെട്ടിടത്തിന്റെ അവകാശം പി.എൻ.ബി കൈക്കലാക്കുകയും ചെയ്തു. ഇത് രേഖാമൂലമുള്ള അനുമതിയില്ലാത്തതിനാൽ നിയമലംഘനമാണ്.
• റിസർവ് ബാങ്ക് നടപ്പിലാക്കിയ ലയനപദ്ധതി കേവലം ഭരണപരമായ (administrative) പ്രക്രിയ മാത്രമാണ്. അതിനെ നിയമസഭാ നിയമങ്ങളുടെയോ (statutory) പ്രത്യേക ഭരണഘടനാ സംരക്ഷണങ്ങളുടെയോ പരിധിയിൽ കൊണ്ടുവന്ന് വാടക നിയമത്തിന് മുകളിലാക്കി പ്രതിഷ്ഠിക്കാൻ സാധ്യമല്ല.

ബാങ്കിന് ഒഴിഞ്ഞുപോകുവാൻ 2027 ജനുവരി 31 വരെ സമയം

ഒടുവിൽ ഹൈക്കോടതി വിധി പൂർണ്ണമായും റദ്ദാക്കിയ സുപ്രീംകോടതി, വാടക നിയന്ത്രണ ട്രിബ്യൂണലിന്റെ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് പൂർണ്ണമായും പുനഃസ്ഥാപിച്ചു. എന്നാൽ വളരെ നീണ്ട വർഷങ്ങളായി ഈ കെട്ടിടത്തിൽ ബാങ്കിന്റെ ശാഖ പ്രവർത്തിച്ചുപോരുന്നതിനാൽ, പെട്ടെന്ന് മാറുക എന്നത് പ്രയാസകരമാണ് എന്ന വസ്തുത കണക്കിലെടുത്ത് ബാങ്കിന് ഒഴിഞ്ഞുപോകുവാൻ 2027 ജനുവരി 31 വരെ കോടതി സമയം അനുവദിച്ചിട്ടുണ്ട്.

അതുവരെ പഴയ കരാർ പ്രകാരമുള്ള വാടകയോ കോടതി നിശ്ചയിച്ച തുകയോ കൃത്യമായി നൽകണമെന്നും നാല് ആഴ്ചകൾക്കകം ഒഴിഞ്ഞു കൊടുത്തുകൊള്ളാം എന്ന രീതിയിലുള്ള കൃത്യമായ സത്യവാങ്മൂലം സമർപ്പിക്കണമെന്നും സുപ്രീംകോടതി ഉത്തരവിട്ടിട്ടുണ്ട്. അല്ലാത്തപക്ഷം നിയമപരമായ മറ്റ് കടുത്ത നടപടികളിലേക്ക് ഉടമസ്ഥന് കടക്കാമെന്നും വിധിയിൽ വ്യക്തമാക്കുന്നു.